几家“不差钱”的央企在土地市场上“狭路相逢”，高地价似乎无法避免。 “真是一物降一物！”在中国电力投资集团华东分公司 下称“中电投” 力压长江三峡集团、中国人保财险公司，以10.1亿元的价格拿下浦东新区上海世博会地区A09A-01商办地块后，一位知情人士感慨道：“长江三峡集团为了这块地做了很充分的准备，总部下令一定要拿下，没想到碰到了承价能力更高的中电投。” 近日，在经过近百轮竞价后，中电投拿下上述地块，折合楼面价每平方米33192元，溢价率22.6%，这一价格已接近中海工业联合体创下的34821元的今年上海土地出让单价纪录。 在世博园B区10余幅地块被清一色的央企底价“包揽”后，这是原世博园内首次出现地块溢价成交现象，33192元的楼面价也毫无疑问地成为世博园区的单价地王。 地价翻番 公开资料显示，A09A-01地块出让面积7607.2平方米，容积率为4，起始价为8.24亿元，折合楼面价每平方米27075元。 笔者在竞拍现场看到，1号竞买人中国人保财险公司在3次举牌后就退出了地块的争夺。此后，3号竞买人中电投与5号竞买人长江三峡集团开始了轮番“互掐”，双方都在对方加价后毫不犹豫地举牌。直到报价超过9亿元以后，双方思考的时间开始变长，举牌速度明显变慢。在经过近百轮竞价后，中电投报出了10.1亿元的价格，长江三峡集团无奈放弃竞买。 此前世博园B区出让的10余幅土地的底价多在每平方米1.7万～1.9万元之间，而此次出让的6幅A片区地块其起始楼面价统一为27075元，相较此前高出四成以上。由于此前B区出让土地均底价成交，故世博园区土地价格在两年内已基本实现翻番。 上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩认为，这个价格符合预期，但和周边地块及B片区成交地块价格相比，价格上涨还是比较明显的。“不过，A片区比B片区的区位要好很多，因为它更靠近北面的小陆家嘴。”人保财险一位内部人士坦言：“33192元的成交楼面价比我们预计的最高单价还高出了1000多元。” 此外，笔者发现，“惜败”的长江三峡集团近期在土地市场上颇为活跃。4月24日，三峡集团以3.7亿元底价夺得昆明市盘龙区龙泉街道办近120亩商务金融用地，而在一周前，该集团取得同一区域总计307亩住宅用地，耗资近10亿元。 有业内人士对此分析称，目前国内的流动性很充裕，从储备资产的角度来看，央企高价“抢地”也不足为奇。此前B区是靠央企把地块价值“撑起来”的，随着市场的回暖，世博园区的土地盛宴再次升级，周边地区的房价亦水涨船高。 据机构统计，上海5月份将有21幅经营性用地出让，累计起始出让金额高达117亿元，出让幅数及金额均为年内新高。 周边房价水涨船高 据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，自2011年10月出让首幅原世博园区内地块至今，该区域已合计出让了多达18幅商办类用地，累计出让面积为15.6万平方米，出让总金额达137.6亿元。其中世博B片区内已成功出让15幅各类商办地块，且皆为底价成交。 笔者了解到，世博园B片区最先开发，主要规划为央企总部。A片区开发自今年启动，主要规划为知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区，而C片区的开发预计要5～6年之后。 世博园区A片区招商采取了“先入围后竞买”的新机制，即设置一定的入围条件，符合条件的企业取得入围资格后方可参加土地竞买。 除中电投拿下的上述地块外，世博园A区的另两幅土地也顺利出让。其中，华泰保险集团股份有限公司以9.49亿元的底价摘得A02A 03商办地块；深圳市立业集团有限公司以6.36亿元底价摘得A02A 04商办地块，两幅地块成交楼面价皆为每平方米27075元。 值得一提的是，世博会地区A02A 04商办地块也是原世博园区内地块首次由民营企业竞得。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，未来越来越多的民企介入及地块出让环节竞争日趋激烈，都预示着世博园区的土地出让正步入“多元化”及“市场化”的快车道。“相较B片区的‘低价’，此次A片区内地块的出让楼面价更符合地块其本身的市场实际价值。” 而世博园区新一轮推地盛宴的到来以及地价的屡创新高，让周边在售住宅楼盘的价格也已经水涨船高。 克而瑞上海机构研究总监薛建雄透露，世博园地区新一轮推地潮也让周边楼市沸腾。周边的万科五阶坊、合生前滩一号、凯德嘉博名邸等公寓楼盘价格已从年初每平方米3.2万～3.8万元的水平迅速上升到如今的3.7万～4.4万元。 摘自《中国建设报》 2013-05-15 柳九邦